Simulador SAC
Sistema de Amortização Constante: amortização igual todo mês, parcelas decrescentes e a comparação com a Tabela Price.
| Mês | Parcela | Amortização | Juros | Saldo |
|---|
Fórmulas:
- Amortização mensal:
A = P / nonden = anos × 12. - Parcela do mês k:
PMTk = A + Sk−1 × r— o saldo do mês anterior vezesr = taxa anual / 12. - Juros totais:
P × r × (n + 1) / 2.
Como funciona o SAC
Amortização constante, juros decrescentes
No SAC, cada mês abate exatamente a mesma fatia da dívida: num financiamento de R$ 300.000 em 30 anos, são R$ 833,33 de amortização todo mês. O que muda é a linha dos juros — eles incidem sobre o saldo que resta, então caem de R$ 1.625,00 no mês 1 até quase zero no fim. A parcela total por isso diminui todos os meses, de R$ 2.458,33 até os R$ 837,85 finais.
Por que o SAC vence a Price em juros
A Tabela Price é desenhada para manter a parcela constante, o que concentra juros no começo: as primeiras parcelas amortizam muito pouco. O SAC ataca o principal num ritmo constante, então o saldo — e os juros que ele gera — cai mais rápido. No exemplo padrão, são R$ 293.312,50 de juros totais contra R$ 382.633,47 na Price, uma economia de R$ 89.320,97. O preço dessa economia é a parcela de entrada mais alta: R$ 2.458,33 contra R$ 1.896,20, uma diferença de R$ 562,13 no primeiro mês.
O cruzamento no meio do prazo
Como a parcela do SAC cai e a da Price nunca se move, as duas curvas se cruzam. No exemplo padrão isso acontece perto do mês 126 — pouco mais de dez anos. No mês 121 a parcela do SAC já está em R$ 1.916,67 sobre um saldo de R$ 200.000,00 (exatamente um terço da dívida quitado, restando dois terços), e cinco meses depois fica abaixo da parcela Price de R$ 1.896,20 para sempre. De lá em diante o cliente SAC paga menos todo mês e termina com R$ 89.320,97 no bolso.
O SAC no mercado brasileiro
O SAC é o sistema de amortização dominante no financiamento imobiliário do Brasil: os contratos com recursos da poupança (SBPE) e do FGTS são fechados nesse regime, e a Caixa permite um LTV maior no SAC do que na Tabela Price — até 80% contra 70% (veja o FAQ de financiamento da Caixa) — um incentivo regulatório direto ao sistema de parcelas decrescentes. No Japão a estrutura equivalente se chama 元金均等返済 e nos EUA, straight-line; a matemática desta página vale para as três.
O SAC no Excel e na calculadora TI-84
O SAC não precisa de solver financeiro — as fórmulas são explícitas:
- Excel Amortização Mensal: num financiamento de R$ 300.000 em 360 meses,
=300000/360retorna R$ 833,33 de amortização todo mês. - Excel Primeira Parcela:
=300000/360 + 300000*6.5%/12retorna R$ 2.458,33 (R$ 833,33 de amortização + R$ 1.625,00 de juros sobre o saldo cheio). - Excel Juros Totais:
=300000*(6.5%/12)*(360+1)/2retorna R$ 293.312,50 — o atalho da progressão aritmética. - TI-84 Parcela Price de Comparação: no TVM Solver, use
I% = 6.5,PV = 300000,FV = 0,N = 360,P/Y = 12,C/Y = 12e resolvaPMT→ −1.896,20. - TI-84 Parcela de Qualquer Mês: a parcela do mês k é
300000/360 + saldo × 0.065/12; com o saldo vindo da tabela — por exemplo R$ 200.000 no mês 121 dá R$ 1.916,67.
Exemplos resolvidos
Exemplo 1: R$ 300.000 a 6,5% a.a. por 30 anos
Digite principal = 300000, annualRate = 6.5, years = 30. Cada mês abate R$ 833,33 de amortização. A primeira parcela é R$ 2.458,33 e a última, R$ 837,85; os juros totais são R$ 293.312,50 num desembolso total de R$ 593.312,50.
Exemplo 2: O mesmo financiamento na Tabela Price
O parâmetro de comparação da Price para os mesmos R$ 300.000 a 6,5% em 30 anos é uma parcela fixa de R$ 1.896,20, totalizando R$ 382.633,47 de juros. O SAC economiza R$ 89.320,97 — mas cobra R$ 562,13 a mais no mês 1. No mês 121 a parcela do SAC já caiu para R$ 1.916,67 (saldo de R$ 200.000,00), e continua caindo dali em diante.
Exemplo 3: Prazo menor, diferença menor
Digite principal = 300000, annualRate = 6.5, years = 15. A amortização mensal sobe para R$ 1.666,67, a primeira parcela fica em R$ 3.291,67 e a última em R$ 1.675,69, com juros totais de R$ 147.062,50 contra R$ 170.397,98 na Price fixa de R$ 2.613,32 — a economia encolhe para R$ 23.335,48 porque num prazo de 15 anos o saldo cai rápido nos dois sistemas. Prazos curtos comprimem a vantagem do SAC.
Ferramentas relacionadas
O Simulador SAC responde "quanto custa a amortização constante?". Perguntas relacionadas:
- "Qual seria minha parcela fixa e a tabela completa?" — a Calculadora Tabela Price calcula a amortização de parcela fixa.
- "Quanto consigo financiar no total?" — o Simulador Quanto Posso Financiar parte da parcela cabível e chega ao valor máximo de financiamento.
- "E se eu amortizar antecipadamente?" — amortizações extras no SAC simplesmente encurtam meses no fim; veja a Calculadora de Quitação Antecipada para a versão de parcela fixa.
Perguntas frequentes
Como funciona o SAC (Sistema de Amortização Constante)?
O valor financiado é dividido em amortizações mensais iguais e cada parcela soma juros sobre o saldo restante — por isso a parcela é decrescente do início ao fim.
Por que a primeira parcela do SAC é tão maior que a última?
Os juros incidem sobre o saldo devedor. No exemplo padrão de R$ 300.000 a 6,5%, a primeira parcela é R$ 2.458,33 — R$ 833,33 de amortização mais R$ 1.625,00 de juros sobre o saldo cheio — e a última é R$ 837,85 porque quase não resta saldo.
SAC ou Tabela Price: qual economiza mais juros?
O SAC nas mesmas condições: R$ 293.312,50 contra R$ 382.633,47 de juros totais no exemplo padrão — R$ 89.320,97 de economia — porque o saldo cai em linha reta em vez de devagar no começo.
O SAC é usado em que tipo de financiamento no Brasil?
É o regime dominante no financiamento imobiliário: os empréstimos com recursos da poupança (SBPE) e do FGTS são contratados em SAC, e a Caixa permite um LTV maior no SAC do que na Tabela Price — até 80% contra 70% (veja o FAQ de financiamento da Caixa).
Quem deve escolher o SAC?
Quem absorve a parcela inicial mais alta e quer minimizar juros totais, em geral com renda estável ou crescente. Se o orçamento atual é apertado, a Price começa mais baixa e fica constante.
Qual a fórmula dos juros totais no SAC?
Juros totais = P × r × (n + 1) / 2, com r a taxa mensal e n o número de meses. Para o exemplo padrão: 300.000 × 0,065/12 × 361/2 = R$ 293.312,50.