Simulador de Financiamento Imobiliário

Parcela mensal de juros e amortização, seguro acima de 80% de LTV, prestação total e o custo de juros e seguro em todo o prazo.

Preço do imóvel O preço de compra usado como base do financiamento.

Entrada Valor pago à vista; o financiamento é o preço menos a entrada.

Taxa de juros anual (APR %) Digite 6.5 para 6,5% ao ano ou 0.065 para o mesmo valor.

Prazo (anos) Anos inteiros; o prazo é convertido em meses.

Taxa de seguro (PMI, % ao ano, opcional) Cobrada apenas quando o LTV passa de 80%. Deixe em branco para ignorar.

Um simulador de financiamento imobiliário transforma preço do imóvel, entrada e taxa de juros nos números que o banco informa. O valor financiado é preço − entrada, e a parcela de juros e amortização vem da fórmula PMT = valor financiado × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), com r = juros anuais ÷ 12 e n = anos × 12. O seguro só é cobrado enquanto o loan-to-value fica acima de 80%: LTV = valor financiado ÷ preço, e seguro mensal = (taxa anual ÷ 12) × valor financiado. Exemplo: R$ 400.000,00 com R$ 80.000,00 de entrada a 6,5% em 30 anos financiam R$ 320.000,00, com parcela de R$ 2.022,62 e R$ 408.142,36 de juros. Com apenas R$ 40.000,00 de entrada o financiamento sobe para R$ 360.000,00 (LTV 90%) e o seguro acrescenta R$ 150,00 por mês — R$ 54.000,00 no prazo. Com juros de 0% a parcela é apenas o valor financiado dividido pelo número de meses.

Fórmulas:

Valor financiado: financiado = preço − entrada.
Parcela de juros e amortização: PMT = financiado × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), em que r = juros anuais ÷ 12 e n = anos × 12; PMT = financiado ÷ n quando r = 0.
Razão loan-to-value: ltv = financiado ÷ preço.
Seguro por mês: seguro = (taxa anual ÷ 12) × financiado, aplicado somente quando a taxa é informada e ltv > 0.80; caso contrário, 0.
Prestação total: prestação = PMT + seguro.
Juros totais: jurosTotais = PMT × n − financiado.
Seguro total: seguroTotal = seguro × n.

Como a parcela do financiamento é formada

A parcela tem duas partes móveis: o principal emprestado e os juros cobrados sobre o saldo devedor que ainda está em aberto. Tudo nesta página assume um financiamento com taxa fixa e prestações iguais — a parcela não muda e nada fica devendo depois da última.

A fórmula de anuidade por trás da parcela

A parcela resolve PMT = financiado × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), com a taxa mensal r = juros anuais ÷ 12 e o número de pagamentos n = anos × 12. Em R$ 320.000,00 a 6,5% ao ano por 30 anos o resultado é R$ 2.022,62. A divisão interna muda a cada mês: a primeira parcela tem R$ 1.733,33 de juros e somente R$ 289,28 de amortização, e a última é quase toda amortização.

A entrada define o valor financiado, e ele define o LTV

A entrada é subtraída primeiro: 20% de um imóvel de R$ 400.000,00 são R$ 80.000,00, então o financiamento é de R$ 320.000,00. A razão entre financiamento e preço é o loan-to-value, ltv = financiado ÷ preço, e é sobre esse número que o banco precifica o risco. Aqui ele é exatamente 80%, a linha acima da qual o seguro costuma aparecer.

Seguro acima de 80% de LTV

O seguro sobre o saldo devedor protege o credor, não o comprador, e é cobrado enquanto o financiamento passa de 80% do preço do imóvel. O seguro mensal é (taxa anual ÷ 12) × financiado: dê R$ 40.000,00 de entrada no mesmo imóvel de R$ 400.000,00 e o financiamento vai a R$ 360.000,00 (LTV 90%), então uma taxa de 0,5% ao ano acrescenta R$ 150,00 por mês aos R$ 2.275,44 de juros e amortização.

O que a parcela deixa de fora

IPTU, seguro residencial, seguro contra inundação, condomínio, tarifas de contrato e custos de escritura não fazem parte do resultado, e nem os seguros que outros países usam no lugar do PMI. Orce tudo isso separadamente. O número desta página é a parcela do financiamento em si, que é o que o banco informa antes das cobranças recorrentes e o que você compara entre duas propostas.

Prazo e taxa: o que realmente muda a parcela

Prazo. Os mesmos R$ 320.000,00 a 6,5% ao ano custam R$ 2.022,62 por mês em 30 anos e R$ 2.787,54 em 15 — R$ 764,93 a mais por mês, mas os juros caem de R$ 408.142,36 para R$ 181.757,84, uma economia de R$ 226.384,52. Prazos mais curtos trocam folga mensal por um total menor.

Taxa. Meio ponto percentual pesa mais do que parece. A 6,0% em vez de 6,5% a parcela cai para R$ 1.918,56 — R$ 104,06 a menos — e os juros totais caem para R$ 370.682,20, economizando R$ 37.460,16. Como a taxa multiplica um saldo que fica alto por anos, negociar meio ponto vale mais do que a maioria das discussões sobre tarifas.

Seguro (PMI/MIP): quanto custa e quando termina

O seguro é um percentual do financiamento, então ele escala com a entrada e não com o imóvel. No exemplo com LTV 90%, 0,5% de R$ 360.000,00 são R$ 150,00 por mês, cerca de 6% da prestação total de R$ 2.425,44 e R$ 54.000,00 em todo o prazo de 30 anos — um custo real, não um arredondamento.

Na prática o seguro é temporário: ele é cobrado enquanto o saldo devedor passa de 80% do valor original e termina quando o saldo chega a essa faixa. Este simulador mantém a cobrança por todo o prazo porque não modela a data de exclusão — apague o campo da taxa para ver a parcela depois que o seguro sair e leia a curva de saldo devedor para estimar quando isso acontece.

O seguro também não é a mesma coisa que um seguro de vida com cobertura de invalidez, que quita a dívida para a família do comprador. Somente a taxa informada acima entra no resultado; o resto pertence ao seu orçamento.

Como ler o gráfico de saldo e juros

O gráfico mostra duas curvas ao longo de todo o prazo: o saldo devedor caindo do valor financiado até zero e os juros pagos até o mês subindo até o total de juros. O ponto em que elas se cruzam é o momento em que o financiamento vira a seu favor — antes dele, a maior parte de cada parcela é juros; depois, a maior parte ataca o principal. Uma entrada maior baixa o ponto de partida da curva de saldo, e um prazo menor torna essa curva mais inclinada.

Os mesmos números no Excel e na TI-84

A parcela é uma única função de planilha, o que facilita conferir esta página na sua própria planilha (no Excel em português a função é PGTO e o separador de argumentos é ponto e vírgula):

Parcela no Excel: =PMT(0.065/12, 360, -320000) = R$ 2.022,62. O mesmo cálculo em 15 anos (=PMT(0.065/12, 180, -320000)) dá R$ 2.787,54.
Juros totais no Excel: =2022.62*360-320000 = R$ 408.142,36; a 6,0% a parcela é R$ 1.918,56 e os juros R$ 370.682,20.
Seguro no Excel: =0.005/12*360000 = R$ 150,00 por mês, logo =150*360 = R$ 54.000,00 no prazo; o LTV é =360000/400000 = 0,90.
Passos na TI-84:
1. Pressione 2nd → CLR TVM para zerar os registradores financeiros.
2. Digite N=360, I/Y=0.5416667 (6,5 ÷ 12), PV=−320000, FV=0, vá até PMT e pressione ALPHA → SOLVE → 2022.62.
3. Para o prazo de 15 anos mude apenas N=180 e resolva de novo → 2787.54.

Exemplos resolvidos

Exemplo 1: imóvel de R$ 400.000,00, entrada de R$ 80.000,00, 6,5%, 30 anos

O LTV é exatamente 80%, então nenhum seguro é cobrado mesmo que uma taxa seja informada. Financiado: R$ 320.000,00; parcela de juros e amortização: R$ 2.022,62; seguro: R$ 0,00; prestação total: R$ 2.022,62; juros totais: R$ 408.142,36; seguro total: R$ 0,00.

Exemplo 2: o mesmo imóvel com R$ 40.000,00 de entrada (LTV 90%) e seguro de 0,5%

Financiado: R$ 360.000,00; parcela de juros e amortização: R$ 2.275,44; seguro: R$ 150,00; prestação total: R$ 2.425,44; juros totais: R$ 459.160,16; seguro total: R$ 54.000,00. A entrada menor custa mais três vezes: financiamento maior, mais juros sobre ele e um prêmio de seguro por cima.

Exemplo 3: imóvel de R$ 300.000,00, entrada de R$ 60.000,00, 0% ao ano, 15 anos

Sem juros a fórmula vira financiado ÷ n. Financiado: R$ 240.000,00; parcela: R$ 1.333,33; juros totais: R$ 0,00; seguro: R$ 0,00. É a forma mais rápida de confirmar que a calculadora divide por 180 parcelas e não compõe nada.

Ferramentas relacionadas

O simulador de financiamento imobiliário responde "quanto vou pagar por mês?". Perguntas vizinhas:

"Como fica um empréstimo genérico?" — a Calculadora de Tabela Price roda a mesma amortização de prestações iguais para qualquer valor, com tabela mês a mês e campo de pagamento extra.
"Quanto antes eu poderia quitar?" — a Calculadora de Quitação Antecipada mostra os anos e os juros economizados com pagamentos extras ou um aporte único.
"Quanto eu consigo financiar?" — o Quanto Posso Financiar converte uma prestação que cabe no orçamento no valor máximo de financiamento e no preço total do imóvel.
"E se o principal fosse amortizado em parcelas iguais?" — o Simulador SAC modela a amortização constante, em que a parcela começa mais alta e diminui.

Perguntas frequentes

Como é calculada a parcela do financiamento?

O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada, e a parcela de juros e amortização vem da fórmula de anuidade PMT = valor financiado × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ), em que r = juros anuais ÷ 12 e n = anos × 12. Um imóvel de R$ 400.000,00 com R$ 80.000,00 de entrada a 6,5% ao ano em 30 anos deixa R$ 320.000,00 financiados e uma parcela de R$ 2.022,62. Na primeira parcela, R$ 1.733,33 são juros e apenas R$ 289,28 amortizam a dívida; ao longo de 360 parcelas os juros somam R$ 408.142,36.

O que é o seguro (PMI/MIP) e quando ele é cobrado?

O seguro cobrado sobre o saldo devedor protege o credor enquanto a razão loan-to-value passa de 80%, ou seja, quando o valor financiado é maior que 80% do preço do imóvel. No Brasil esse papel é cumprido pelos seguros obrigatórios MIP e DFI, cobrados à parte; aqui o campo usa a mesma lógica do PMI. O seguro mensal é (taxa anual ÷ 12) × valor financiado. Com R$ 40.000,00 de entrada no mesmo imóvel, o financiamento sobe para R$ 360.000,00 (LTV 90%) e uma taxa de 0,5% ao ano acrescenta R$ 150,00 por mês, ou R$ 54.000,00 em 30 anos.

Uma entrada maior reduz a parcela mensal?

Sim, duas vezes. Uma entrada maior reduz o valor financiado e pode levar o loan-to-value para 80% ou menos, o que elimina o seguro. Em um imóvel de R$ 400.000,00 a 6,5% ao ano por 30 anos, R$ 80.000,00 de entrada financiam R$ 320.000,00 com parcela de R$ 2.022,62 e sem seguro. Cortar a entrada para R$ 40.000,00 eleva o financiamento a R$ 360.000,00, a parcela a R$ 2.275,44 e acrescenta R$ 150,00 de seguro, levando a prestação total a R$ 2.425,44.

Um financiamento de 15 anos sai mais barato que um de 30 anos?

Mais barato no total de juros, mais caro em cada mês. Os mesmos R$ 320.000,00 a 6,5% ao ano custam R$ 2.787,54 por mês em 15 anos contra R$ 2.022,62 em 30 anos — R$ 764,93 a mais por mês — mas os juros totais caem de R$ 408.142,36 para R$ 181.757,84, uma economia de R$ 226.384,52. O prazo menor compensa quando a parcela maior cabe no orçamento, porque cada real extra abate o principal em vez de pagar juros.

O que não está incluído na parcela?

Esta calculadora modela apenas juros, amortização e o seguro opcional. IPTU, seguro residencial, seguro contra inundação, condomínio, tarifas de contrato, IOF e custos de escritura ficam fora do resultado, assim como outros seguros que substituem o PMI em cada país. Orce esses valores separadamente: o número desta página é a parcela do financiamento antes das cobranças recorrentes.

O que acontece quando a taxa de juros é 0%?

A parcela vira uma divisão simples: valor financiado ÷ n, sem juros. Um imóvel de R$ 300.000,00 com R$ 60.000,00 de entrada em 15 anos financia R$ 240.000,00 e devolve R$ 1.333,33 por mês durante 180 meses, com juros totais de R$ 0,00. A taxa zero é rara em um financiamento real, mas é a forma mais limpa de conferir a calculadora contra a sua própria conta.

O seguro do financiamento é cobrado por todo o prazo?

Nesta calculadora, o seguro é cobrido por todo o prazo do financiamento para fornecer um limite superior conservador. Na prática, a cobrança do seguro costuma ser cancelada automaticamente ou a pedido quando o saldo devedor atinge 80% do valor original do imóvel (LTV 80%). Para simular o valor das parcelas após o encerramento do seguro, basta limpar o campo de taxa de seguro.