Quanto Posso Financiar?

Comece pela parcela que cabe confortavelmente no orçamento e chegue ao valor máximo de financiamento do imóvel.

Fórmulas:

Financiamento máximo: VP = PMT × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) / r onde r = taxa anual / 12, n = anos × 12.
Preço do imóvel: VP + entrada. Juros totais: PMT × n − VP.

Como funciona o quanto posso financiar

Da parcela ao preço, numa inversão só

A fórmula da parcela mapeia um financiamento para uma parcela; este simulador roda ela ao contrário. Pegue a parcela com a qual você consegue viver — digamos R$ 1.500 — e pergunte que financiamento ela sustenta: a 6,5% a.a. em 30 anos, são R$ 237.316,23. A entrada então define o orçamento de busca: com R$ 60.000 de entrada, imóveis por volta de R$ 297.316,23. Cada real extra de parcela ou de entrada vai direto para o preço que você pode oferecer.

O prazo é uma alavanca, não um detalhe

Esticar o prazo reduz o ritmo de amortização do saldo, então a mesma parcela sustenta um financiamento maior. O gráfico acima mostra a troca: a R$ 1.500 e 6,5%, 15 anos financiam R$ 172.194,62 enquanto 30 anos financiam R$ 237.316,23 — R$ 65.121,61 a mais de imóvel. Mas o prazo longo paga R$ 302.683,77 de juros contra R$ 97.805,38: mais de três vezes o custo por cerca de 38% a mais de financiamento. Escolha o prazo mais curto cuja parcela você realmente sustenta.

O que isto deixa de fora de propósito

O simulador modela só amortização e juros — a matemática pura do financiamento. Seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa administrativa, custos de escritura e ITBI ficam fora, e os bancos colocam limites próprios por cima (comprometimento de renda, valor do imóvel, percentual financiado — no SFH a Caixa financia até 80% do valor no SAC). Trate o resultado como o envelope do seu financiamento e subtraia os extras para chegar num preço realista.

A simulação exata por trás dos números

A cada mês, a parcela primeiro cobre os juros sobre o saldo remanescente (r = taxa anual ÷ 12) e abate o resto como amortização. O financiamento máximo é o saldo inicial para o qual a última parcela zera o saldo exatamente no mês n — a forma fechada PMT × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) / r, avaliada direto, sem iteração.

Quanto posso financiar no Excel e na TI-84

Volte da parcela ao financiamento com funções de VP:

Excel Financiamento Máximo: =VP(6.5%/12; 360; -1500) (em inglês, =PV(6.5%/12, 360, -1500)) retorna R$ 237.316,23 — o financiamento de 30 anos que uma parcela de R$ 1.500 sustenta a 6,5%.
Excel Comparação de Prazo: =VP(6.5%/12; 180; -1500) retorna R$ 172.194,62 para 15 anos; subtraia do valor de 30 anos para ver os R$ 65.121,61 extras que um prazo maior compra.
TI-84 TVM Solver:
1. Pressione APPS, escolha 1:Finance… e 1:TVM Solver….
2. Informe I% = 6.5, PMT = -1500, FV = 0, N = 360, P/Y = 12, C/Y = 12.
3. Posicione o cursor em PV e pressione ALPHA e ENTER (SOLVE) para obter 237.316,23.
Conferência: alimente o VP resolvido de volta em =PMT(6.5%/12; 360; -237316,23) — retorna R$ 1.500,00, fechando o ciclo.

Exemplos resolvidos

Exemplo 1: R$ 1.500/mês a 6,5% por 30 anos, entrada de R$ 60.000

Digite monthlyPayment = 1500, annualRate = 6.5, years = 30, downPayment = 60000. Financiamento máximo: R$ 237.316,23; preço do imóvel: R$ 297.316,23. Ao longo do prazo você desembolsa R$ 540.000,00 no total, dos quais R$ 302.683,77 são juros.

Exemplo 2: A mesma parcela num prazo de 15 anos

Mantenha parcela e taxa, defina years = 15. O financiamento cai para R$ 172.194,62 (preço de R$ 232.194,62 com a mesma entrada de R$ 60.000), mas os juros caem para R$ 97.805,38 — você guarda R$ 204.878,39 frente ao prazo de 30 anos e quita o imóvel na metade do tempo.

Exemplo 3: Pesquisando taxa, mesmo orçamento

Mantenha monthlyPayment = 1500 e years = 30, mas use annualRate = 5.5: o financiamento máximo sobe para R$ 264.182,64 contra R$ 237.316,23 a 6,5% — um ponto percentual de taxa vale R$ 26.866,41 de poder de financiamento nesse orçamento. A taxa muda o que a mesma parcela compra.

Ferramentas relacionadas

O simulador Quanto Posso Financiar responde "qual o valor máximo?". Perguntas relacionadas:

"Qual a parcela de um financiamento específico?" — a Calculadora Tabela Price roda a direção contrária com a tabela completa.
"SAC ou Price: qual estrutura escolher?" — o Simulador SAC compara a amortização constante com a parcela fixa.
"Como juntar a entrada mais rápido?" — a Calculadora de Meta de Poupança transforma a entrada num plano de depósitos mensais.

Perguntas frequentes

Quanto consigo financiar com uma parcela de R$ 1.500 por mês?

A 6,5% a.a. em 30 anos, R$ 1.500 mensais sustentam um financiamento máximo de R$ 237.316,23. Com R$ 60.000 de entrada, isso significa um imóvel por volta de R$ 297.316,23 — só amortização e juros, antes de seguros e taxas.

Como o valor máximo é calculado?

Como o valor presente das parcelas: financiamento máximo = PMT × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) / r. É a fórmula padrão da parcela invertida — o mesmo primeiro passo que o simulador do banco dá antes de aplicar seus limites.

Qual parcela cabe na minha renda no Brasil?

A regra usual do crédito imobiliário é comprometer até 30% da renda bruta mensal. Uma parcela de R$ 1.500 sugere pelo menos uns R$ 5.400 de renda bruta mensal. Cada banco aplica seus próprios limites por cima dessa regra.

Uma entrada maior aumenta o valor do financiamento?

Não — parcela, taxa e prazo fixam o financiamento. A entrada aumenta o preço que você pode buscar: R$ 20.000 permitem R$ 257.316,23 e R$ 60.000 permitem R$ 297.316,23 sobre o mesmo financiamento máximo de R$ 237.316,23. Entrada maior também pode melhorar a taxa e reduzir seguros.

Prazo de 15 ou 30 anos?

A 6,5% com R$ 1.500/mês, 30 anos financiam R$ 237.316,23 a R$ 302.683,77 de juros; 15 anos financiam R$ 172.194,62 a R$ 97.805,38. O prazo longo maximiza o imóvel; o curto minimiza o custo.

Isso inclui seguros, taxas administrativas e MCMV?

Não — este simulador modela só amortização e juros. Seguros MIP/DFI, taxa administrativa e custos de escritura consomem orçamento real; muitos compradores miram uma parcela 10-20% abaixo do teto para abrir espaço.